四川新闻网消息 “小物业”连着“大民生”。近年来，物业管理引发的纠纷日益增多。为切实推进物业领域诉源治理工作，进一步发挥典型案例宣传、教育、引导、警示等作用，四川省武胜县人民法院发布5起涉物业服务合同纠纷典型案例，引导物业服务单位改善物业服务质量，妥善预防和化解物业服务合同纠纷，努力为居民营造和谐美好的居住环境。
一、物业合同终止后，物业企业拒不离场，能否以提供事实物业服务为由向业主主张物业费？
某物业公司系某小区的前期物业，该小区成立第一届业主委员会后，向该物业公司函告将重新选定物业企业，并邀请该物业积极参与竞标，该物业公司回函收悉，告知业委会合同自行终止时间。业委会按程序重新选聘了新物业，并向某物业公司发出告知书，要求某物业公司与新物业办理交接事宜。嗣后，某物业公司仍未退场，导致新物业未能进场服务，某物业公司滞留小区数年。2023年，某物业公司向业主收取物业费未果，遂将该小区业主诉至武胜县法院。
武胜县法院经审理认为，小区成立业委会并依法选定新的物业公司后，业委会明确告知某物业公司退出案涉小区的时间，到期后，某物业公司未按要求向新物业公司移交并在业委会明确告知法律后果后仍然滞留案涉小区，属于《民法典》第949条明确规定不得要求业主支付物业费的情形，不构成无因管理，不得请求业主支付合同终止之后的物业费。判决驳回了某物业公司的诉讼请求。物业公司不服一审判决，提起上诉，二审维持原判。
实践中，有不少物业公司采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主缴纳物业费。应当看到，物业服务合同终止后，物业公司强行继续提供服务实属一厢情愿，有违诚实信用原则。司法解释明确规定，物业公司拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费的，人民法院不予支持。《民法典》吸收了司法解释这一规则，并在此基础上规定，如因原物业公司拒不退场造成业主损失的，还应予以赔偿。物业服务企业应对上述法律规定予以充分关注，以提高服务质量、完善协商机制等方式争取业主的信任和支持。“合则聚，不合则散”，在物业服务合同终止后应当妥善地处理交接事宜，避免无谓的纠纷。
二、业主房屋空置能否拒交物业费？
王某系某小区业主，某物业公司为该小区提供前期物业服务。由于王某一直未缴纳物业费，物业公司多次催缴，但王某以未入住为由拒不缴纳物业费。物业公司遂将王某起诉至武胜县法院，要求王某支付物业费，并承担近千元的违约金。庭审中，王某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。
武胜县法院经审理后认为，王某作为业主，物业公司依据前期物业合同为整个小区提供了物业服务，王某虽未入住，但物业公司仍为小区房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，因此，王某应按物业服务合同及相关规定缴纳物业费。最终，武胜县法院判决王某支付物业费和违约金。
交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。同时，如果物业服务合同中对已接房未入住房屋支付物业服务费标准进行了明确约定，则可以按此标准缴纳物业费。在有约定的前提下，已接房未入住房屋业主则需要提供证据证明自己未入住，并向物业企业进行报备。
三、物业公司擅自更改公共用房用途，业主还需缴纳物业费吗？
李某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。某物业公司起诉要求李某支付物业费，李某以某物业公司将公共用房改为超市用于营利，侵占小区公共设施为由拒交物业费，某物业公司称改用公共用房系经过了业主委员会的同意，但未提供相应的证据。
武胜县法院经审理后认为，某物业公司将案涉小区的一处公共物业用房改为超市属实，且未提供证据证明改变公共用房经过业主委员会同意，该行为违反合同约定和法律规定。最终，武胜县法院判决李某按照降低后的物业费收费标准缴纳物业费。
《物业管理条例》第49条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。根据前述规定，任何擅自占用公共部位、公共空间的行为都是违法行为，物业企业违法占用公共部位，不仅会降低物业费收费标准，还将被降低信用等级，受到行政处罚。
四、门市业主是否应该向物业服务公司交纳物业费？
张某购买了某小区商业门市，某物业企业为该小区提供物业服务，后向门市的业主收取物业服务费被拒，某物业企业将张某诉至武胜县法院，要求张某交纳物业费及违约金。张某称门市没有在小区里，也不进入小区，没有享受物业公司的服务，不应交纳物业费。
武胜县法院经审理后认为，案涉小区的门市属于物业服务范围，门市的管道与住宅相连，物业企业对小区的下水管道、消防设施等公共设施进行了管理、养护、维修等，门市实际也享受了相应服务，物业合同中对此也进行了约定。因此，判决张某应交纳物业费。张某不服一审判决，提出上诉，二审对张某应交纳物业费予以维持。
根据《民法典》第二百七十一条、第二百八十三条的规定，临街门市系属小区的一部分，属于物业服务的管理区域，因此门市业主也应当按合同约定的物业费标准向物业服务人支付物业服务费。本院在审理物业服务合同纠纷案件中发现，临街门市的用途各不相同，确实也与小区内住宅业主享有服务不完全相同，如秩序维护、保洁、绿化等，但鉴于物业服务合同是双务合同，门市业主不应仅仅享受物业服务最终体现的环境、安保等价值，还应享受具体、直接的服务。因此，如门市业主对物业服务费用存在不同意见，可以向业主委员会反映，业主委员会在签订物业服务合同时，可以对临街门市不同用途进行考量，约定不同的物业服务费标准。
五、主管部门对物业公司的综合评价能否作为认定物业费收取标准的参考因素？
某物业公司系某小区的物业服务企业，小区业主刘某未缴纳物业费，物业公司将刘某起诉至武胜县法院。审理过程中，武胜县法院依职权调取了物业主管部门关于物业服务质量综合评价结果，结果显示该物业公司的测评得分较低，评定等次为差。
武胜县法院经审理认为，某物业公司物业服务存在瑕疵，且在主管部门的该年度测评中评定等次为差，作为物业服务企业应认真履职，提升服务水平，判决部分支持某物业公司的诉讼请求。
人民法院在物业纠纷案件调解和裁判过程中，可参考行政主管部门对物业服务企业服务质量的评价结果，充分发挥物业监管部门考核“指挥棒”的作用。只有物业服务企业不断提升服务水平和服务质量，才能使业主自觉交纳物业费，从而形成良性循环，打造更加舒适美好的生活居住环境。（供稿：武胜县法院 吴张立）